Comprar una propiedad es una de las decisiones financieras más importantes de la vida. Durante las negociaciones, es común que transcurran semanas mientras se aprueba el crédito hipotecario o se revisan los papeles. Para evitar que otra persona compre el inmueble en ese lapso, firmar un contrato de arras en Perú es la solución legal más segura.
En este artículo conocerás qué es este documento, los tipos de arras que existen en el Código Civil peruano y cómo protege tu inversión.
1. ¿Qué es un Contrato de Arras?
El contrato de arras es un acuerdo preparatorio donde el comprador entrega una suma de dinero como adelanto al vendedor. Este monto funciona como una señal de garantía para reservar el inmueble. El documento establece el precio final, el plazo para firmar la escritura pública y las penalidades en caso de incumplimiento.
Firmar este acuerdo genera un compromiso formal. Si alguna de las partes decide echarse atrás sin una justificación legal, la otra parte recibe una compensación económica inmediata utilizando el dinero de las arras.
Recomendación de Seguridad: Aunque el contrato de arras se puede firmar mediante un documento privado, lo ideal es realizar la legalización de firmas ante un notario público. Esto otorga fecha cierta al documento y evita que se desconozcan las firmas o los acuerdos económicos.
2. Tipos de Arras según el Código Civil Peruano
El Código Civil en el Perú reconoce dos tipos de arras. Es fundamental especificar cuál estás utilizando en el contrato, ya que sus consecuencias legales son muy distintas:
| Tipo de Arras | ¿Cómo funciona ante un incumplimiento? | Objetivo del Contrato |
| Arras Confirmatorias | Si el comprador se arrepiente, pierde el dinero. Si el vendedor incumple, devuelve el doble. Ojo: La parte afectada aún puede exigir judicialmente que la venta se realice. | Confirmar de manera definitiva la celebración del contrato de compraventa. |
| Arras Retractatorias | Permiten legalmente que cualquiera de las partes se arrepienta (se retracte) pagando la penalidad establecida (perder las arras o devolver el doble), sin opción a reclamos judiciales posteriores. | Otorgar el derecho de desistir del negocio de forma válida y pagando un costo fijo. |
3. Requisitos Esenciales del Documento
Para que un contrato de arras en Perú sea sólido y te proteja ante cualquier tribunal o notaría, debe incluir la siguiente información detallada:
- Datos de las Partes: Nombres completos, documentos de identidad (DNI o carné de extranjería) y domicilios legales del comprador y vendedor.
- Descripción del Inmueble: Dirección exacta del predio y el número de partida registral inscrita en la Sunarp.
- Precio y Medio de Pago: El precio total de la compraventa y el monto exacto entregado como arras (suele ser entre el 5% y el 10% del valor total). Especificar si se paga con cheque de gerencia o transferencia bancaria.
- Plazo de Vigencia: La fecha límite exacta para firmar la minuta y la escritura pública definitiva de compraventa.
- Tipo de Arras y Penalidad: Declarar expresamente si son confirmatorias o retractatorias, detallando qué pasa si una de las partes incumple.
4. ¿Qué pasa si el banco no aprueba el crédito hipotecario?
Este es el riesgo más común para los compradores. Si firmas un contrato de arras y el banco te deniega el préstamo, podrías perder tu adelanto por incumplimiento de contrato.
Para evitarlo, incluye siempre una cláusula de salvaguarda o condición suspensiva. Esta cláusula debe estipular que, si el crédito es rechazado por causas ajenas al comprador, el contrato queda sin efecto y el vendedor devolverá el 100% del adelanto sin penalidades.
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